Durante los últimos años se ha popularizado un término que genera especial preocupación entre los propietarios: la inquiocupación.
La expresión hace referencia, de forma coloquial, a aquellas situaciones en las que una persona accede legalmente a una vivienda mediante un contrato de alquiler pero posteriormente deja de pagar y continúa ocupando el inmueble.
No debe confundirse con una ocupación sin consentimiento desde el primer momento.
La diferencia es importante porque la vía jurídica para recuperar la vivienda puede ser distinta.
¿Qué diferencia existe entre okupación e inquiocupación?
En una ocupación sin título, la persona entra o permanece en el inmueble sin que exista un contrato de arrendamiento que justifique su posesión.
En la llamada inquiocupación, en cambio, inicialmente sí existe un contrato válido.
El problema aparece después:
- el inquilino deja de pagar,
- incumple sus obligaciones,
- y continúa viviendo en el inmueble.
Desde el punto de vista jurídico estamos normalmente ante un incumplimiento contractual y un posible procedimiento de desahucio por falta de pago.
La Ley de Enjuiciamiento Civil diferencia las reclamaciones por impago de alquiler de otras acciones dirigidas a recuperar la posesión frente a ocupaciones sin consentimiento. BOE
¿Qué puede hacer el propietario?
Lo primero es evitar actuaciones improvisadas.
El propietario no debería intentar resolver la situación por su cuenta mediante acciones como:
- cambiar la cerradura,
- retirar bienes del inquilino,
- cortar suministros,
- entrar en la vivienda sin autorización.
Aunque exista una deuda, es fundamental utilizar las vías legales correspondientes.
El primer paso debería consistir en recopilar toda la documentación:
- contrato de arrendamiento,
- justificantes bancarios,
- mensualidades impagadas,
- comunicaciones mantenidas con el arrendatario,
- posibles requerimientos previos.
A partir de ahí podrá determinarse cuál es la estrategia adecuada.
¿Conviene enviar un burofax?
En muchas ocasiones sí.
Un requerimiento fehaciente permite dejar constancia de que el propietario ha reclamado formalmente el pago o la entrega de la vivienda.
Además, puede tener consecuencias procesales.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula la posibilidad de que el arrendatario pague para evitar inicialmente el desahucio, pero también establece límites a esta posibilidad, entre ellos determinados requerimientos previos realizados por el arrendador. BOE
La redacción del requerimiento y el momento en que se realiza son importantes.
Por eso no conviene utilizar modelos genéricos sin analizar previamente el caso.
¿Se puede reclamar la deuda además de recuperar la vivienda?
Sí.
Uno de los objetivos del procedimiento puede ser recuperar la posesión del inmueble, pero también reclamar:
- mensualidades impagadas,
- cantidades asimiladas,
- suministros cuando corresponda,
- y otras cantidades previstas contractualmente que sean legalmente exigibles.
Cada concepto debe analizarse antes de incluirlo en la reclamación.
¿Cuánto tiempo puede tardar?
No existe un plazo idéntico para todos los procedimientos.
La duración depende, entre otros factores, de:
- el juzgado competente,
- la existencia o no de oposición,
- la correcta localización del arrendatario,
- la situación concreta de las personas ocupantes,
- y las incidencias procesales que puedan surgir.
Precisamente por eso es importante iniciar correctamente el procedimiento desde el principio.
Un error en la documentación, en el requerimiento o en la demanda puede provocar retrasos innecesarios.
Prevenir también es importante
El asesoramiento jurídico no debería comenzar únicamente cuando aparecen los impagos.
Antes de firmar un contrato de alquiler conviene revisar:
- solvencia del arrendatario,
- garantías,
- fianza,
- posibles avales,
- duración,
- actualización de renta,
- distribución de gastos,
- y mecanismos de protección frente al incumplimiento.
Un contrato correctamente redactado no evita todos los problemas, pero puede facilitar mucho su resolución.
En Cosmos Abogados podemos ayudarte
Si tienes un inquilino que ha dejado de pagar y continúa en la vivienda, no esperes a que la deuda siga creciendo.
En Cosmos Abogados estudiamos cada caso individualmente, analizamos la documentación y diseñamos la estrategia jurídica más adecuada para:
- reclamar las cantidades,
- resolver el contrato,
- recuperar el inmueble,
- y proteger los derechos del propietario.
La llamada inquiocupación tiene solución jurídica, pero es importante actuar correctamente y cuanto antes.